Die Bauleitung auf Bauherrenseite begleitet die Ausführung eines Bauvorhabens: Sie überwacht die vereinbarte Qualität, stimmt Abläufe ab und verfolgt Termine und Kosten. Im Leistungsbild Gebäude und Innenräume der HOAI heißt dieser Aufgabenbereich Objektüberwachung, Leistungsphase 8. Welche Leistungen und Befugnisse im einzelnen Projekt dazugehören, ergibt sich aus der konkreten Beauftragung.
Welche Bauleitung ist gemeint?
Auf einer Baustelle wird der Begriff Bauleitung für unterschiedliche Rollen verwendet. Ein ausführendes Unternehmen organisiert seine eigenen Arbeiten und den Einsatz seiner Beschäftigten. Die vom Bauherrn beauftragte Objektüberwachung begleitet dagegen die Umsetzung der Planung und die vereinbarte Ausführung. Zusätzlich können Aufgaben einer verantwortlichen Bauleitung nach dem jeweiligen Landesrecht hinzukommen.
Dieser Artikel betrachtet die Objektüberwachung auf Bauherrenseite. Für die Zusammenarbeit sollte früh feststehen, wer welche Entscheidungen trifft, welche Fachplaner beteiligt sind und wer Änderungen freigeben darf. Die Bezeichnung Bauleitung allein ersetzt diese Abstimmung nicht.
Ausführung prüfen und Abweichungen klären
Ein wesentlicher Teil der Objektüberwachung ist der Abgleich zwischen Planung und Ausführung. Dazu werden die ausgeführten Arbeiten unter anderem mit der Genehmigung, den Verträgen und den Ausführungsunterlagen verglichen. Die einschlägigen Vorschriften und die allgemein anerkannten Regeln der Technik gehören ebenfalls zu den Grundlagen der Prüfung.
Ein anschauliches Beispiel sind Bauteile, die im nächsten Arbeitsschritt verdeckt werden. Vor dem Schließen einer Konstruktion sollten die erforderlichen Prüfungen und Abstimmungen eingeplant sein. Werden Abweichungen erkannt, hilft eine Dokumentation mit Ort, Datum und Foto dabei, den Sachverhalt eindeutig zuzuordnen und die weitere Bearbeitung abzustimmen. Dieses Beispiel beschreibt eine typische Situation, kein konkretes Projekt unseres Büros.
Termine und Schnittstellen koordinieren
Bauleistungen hängen häufig voneinander ab. Der nächste Arbeitsgang kann erst beginnen, wenn die Vorleistung fertiggestellt und die benötigten Unterlagen verfügbar sind. Die Objektüberwachung koordiniert die fachlich Beteiligten, verfolgt den Terminplan und dokumentiert den Bauablauf.
Bei einer Verzögerung ist deshalb mehr zu klären als ein neues Enddatum: Welche nachfolgenden Arbeiten sind betroffen? Fehlt eine Entscheidung oder eine Planfreigabe? Wer benötigt die Information und bis wann? Ein Besprechungsprotokoll sollte offene Punkte, Verantwortliche und vereinbarte Termine nachvollziehbar festhalten.
Aufmaße, Rechnungen und Kosten nachvollziehen
Zur Leistungsphase 8 gehören auch die Prüfung von Aufmaßen und Rechnungen sowie die Kostenkontrolle anhand der Leistungsabrechnungen und Vertragspreise. Der Vergleich mit den Auftragssummen berücksichtigt dabei auch Nachträge. Für Bauherren wird dadurch nachvollziehbar, welche Leistungen abgerechnet werden und wie sie sich zum vereinbarten Umfang verhalten.
Zusätzliche oder geänderte Leistungen sollten früh benannt und mit ihren Auswirkungen auf Kosten und Termine dokumentiert werden. Wer sie beauftragen darf und wie Freigaben erfolgen, muss im Projekt vereinbart sein. Aus der Beauftragung einer Bauleitung folgt keine pauschale Garantie für einen unveränderten Endpreis.
Abnahme und Übergabe vorbereiten
Zum Leistungsbild der Objektüberwachung gehören die Organisation der Abnahme, die Feststellung von Mängeln und eine Abnahmeempfehlung für den Auftraggeber. Auch die Zusammenstellung der Dokumentation und die Übergabe des Objekts sind darin vorgesehen. Die Bauleitung übernimmt die Abnahmeentscheidung des Bauherrn nicht automatisch; eine Vertretung hängt von der vereinbarten Befugnis ab.
Bei der Mängelverfolgung ist die Zuordnung wichtig: Die Überwachung der Beseitigung von Mängeln, die bei der Abnahme festgestellt wurden, gehört laut Anlage 10 zur Leistungsphase 8. Die spätere Objektbetreuung in Leistungsphase 9 umfasst unter anderem die fachliche Bewertung festgestellter Mängel. Die Überwachung der Mängelbeseitigung innerhalb der Verjährungsfrist ist dort als Besondere Leistung aufgeführt.
Wann sollte die Bauleitung eingebunden werden?
Die Zuständigkeiten sollten vor dem Beginn der Ausführung geklärt sein. So können sich die Beteiligten mit dem Planungsstand, den Verträgen, den Terminen und den offenen Fragen vertraut machen. Bei Umbauten sind beispielsweise Informationen zum Bestand, zur Zugänglichkeit und zu einer möglichen Weiternutzung des Gebäudes für die Abstimmung relevant.
Ausschreibung und Vergabe sind eigene Leistungsphasen. Soll ein Büro bereits Leistungsverzeichnisse erstellen oder Angebote prüfen, müssen diese Aufgaben zusätzlich zum Umfang der Objektüberwachung vereinbart werden. Ein früher Austausch hilft festzulegen, welche Unterstützung das Vorhaben tatsächlich benötigt.
Checkliste vor der Beauftragung
Für ein erstes Gespräch sind eine kurze Projektbeschreibung, der vorhandene Planungsstand und der gewünschte Zeitraum hilfreich. Die folgenden Fragen schaffen eine gemeinsame Grundlage für den Leistungsumfang:
- Geht es um Neubau, Umbau oder Sanierung, und welche Teile des Gebäudes sind betroffen?
- Welche Planungen und Genehmigungen liegen vor, welche Entscheidungen sind noch offen?
- Welche Aufgaben übernehmen Objektüberwachung, Fachplaner und ausführende Unternehmen?
- Wer darf Änderungen freigeben und zusätzliche Leistungen beauftragen?
- Wie werden Baustellentermine, Protokolle, Kostenstand und offene Punkte abgestimmt?
- Welche Unterstützung ist bei Abnahme, Übergabe und anschließender Objektbetreuung vorgesehen?
Bauleitung in München und im Umland
Pöhlmann + Krompass begleitet Bauvorhaben in München und im Umland bei Ausschreibung, Vergabe und Bauüberwachung. Eine dokumentierte Referenz für die Leistungsphase 8 ist die Erweiterung und der Umbau der Grundschule in Haar mit dem Neubau einer Tiefgarage und einer Turnhalle. Die Planung lag bei BSS Architekten und Stadtplaner PartGmbB.
Wenn Sie Unterstützung für Ihr Bauvorhaben suchen, können Sie uns den Projektstand und den gewünschten Umfang schildern. Gemeinsam lässt sich klären, welche Aufgaben bereits abgedeckt sind und wo eine ergänzende Beauftragung sinnvoll ist.
Referenz: Grundschule, Tiefgarage und Turnhalle in Haar